那些不起眼的小商铺，租金到底有多贵

翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

其实在日常生活中，我时常会对一个现象感到困惑

你说，那些马路边看着孤零零没几个人的小商铺

怎么就活的这么久，也不倒闭，它们到底靠什么赚钱，还是说其实不赚钱

带着这样或那样的疑问，我对上海几种类型的商铺，进行了一轮市调

没想到，这次不经意策划的主题，得到的信息量比我想象中要大得多

01

学校的小卖部租金，真就这么贵？

为解开这个疑惑，我打开百度地图

把公司附近的学校翻了个遍，决定实地走访静安寺附近的这几家：同济大学附属七十一中学、上海市五四中学、上海市西中学

带着上海老市区上只角和学校旁边的双重 buff，这里的店铺租金到底有多贵

第一站位于延安西路上的同济大学附属七十一中学

所以，市调下来的结果

仅供参考，以具体情况为准

在静安区诸如愚园路、新闸路、陕西北路，这种著名的小马路上，一间面积约 10 平左右的咖啡厅，每个月的租金在 2 万左右

这其中也有租金在 6000 左右每个月的，比如这家勤子烟酒，是所有商铺里租金最便宜的，一打听才知道

老板从十多年前就开始租下这个商铺，因为时间早，所以已经不适用于现在的市场价

而如果我想在学校旁小马路租下一间店铺经营咖啡店，市场价是 2-3 万 / 月，面积大约在 15 平左右

如果是做重餐饮，租金则更贵，在市西中学旁有一家空置店铺

因为有重餐饮营业执照，以及阁楼也算在面积里，每个月租金 4.5 万

但无论是多少，比起那个新闻里学校小卖部的价格低了不少

而后来我查阅新闻发现，所谓学校里的小卖部，是指真的开在学校里，而不是学校外面的商铺

学校里的小卖部有独家的经营权，尤其是那种全封闭式的初高中，学生一周只有周末才离开学校的小卖部

本质上有点垄断的意思，比如一个学校有可能就只有两三个，甚至只有一个小卖部，所有学生 5 天 24 小时都在这里面消费

以我老家县城为例

一个六年制中学里面小卖部的年租金，可以高达 30-40 万

而学校外距离最近的商铺，无论位置多好，月租金也只有 2000 元，年租金只有 2 万

两者的区别，足足 20 多倍有余

所以学校小卖部，也分两种，一种是学校里面的，一种是学校大门口旁边的

虽然距离很近，但是说的不是同一件事情

因此就不难理解，为什么一个学校的小卖部的租金，可以这么贵了吧

02

居民区楼下的几家水果店，猜猜哪个店铺租金更贵？

这次调研的小区位于上海郊区安亭

跟大家先说下，这个小区的商铺分为两种类型，一种是小区入口旁边，另一种则是小区旁的商业步行街

但是租金却因为位置的不同，水果店 1、2、3、4 的租金，产生了天壤之别

这个水果店也可以分为两类，水果店 1 和 2，是典型的小区入口旁边的商铺

水果店 3 和 4，是小区旁边步行街的商铺

而我和店铺老板聊完后他告诉我

一般在郊区的居民区，基本很少有外来客流，他们所有的客户都是小区居民

因为不会有人来这里逛街，即便是旁边开了步行街，偶尔有时间逛步行街的也是小区业主

所以，小区门口的商业街的租金，远远高于旁边的步行街

以我调查的这四家为例，水果店 1 的月租金 7500/ 月，水果店 2 租金是 1.5 万 / 月，面积差不多，租金差距有 2 倍

仅供参考，以具体情况为准

但是，步行街的水果店租金情况就很惨淡了

水果店 3 和水果店 4，是我亲眼目睹今年开张， 今年倒闭的

他们的月租金只有仅仅 2500-3000 元

和小区入口处的水果店 2 足足差了五六倍，且现在在步行街上的商铺，据楼下水果店 1 老板所说， 2000 块都很难租，因为没有人逛

据我观察，这条居民区的步行街，能够存活下来的只有，菜鸟驿站和健身舞蹈室

为什么，因为菜鸟驿站和健身房是属于你不得不去的地方，基本没有选择

而水果店不是，你可以挑选最方便的一家，并不需要去到一个定点位置

那么，同样是小区门口的水果店 1 和水果店 2，生存情况又如何呢

昨天，占领着小区入口拐角黄金位置的水果店 2 宣布倒闭，开始重新招租了

而距离小区门口有一定位置的水果店 1，却顽强地生存下来了

为什么

我以一个顾客的视角来看，首先水果店 2 的租金 1.5 万 / 月，是水果店 1 的 2 倍，成本比别人高

那你会想，当然了，距离小区门口越近的店，应该生意最好做才对啊

但是

有没有想过这里的居民，基本都是要上班的工薪族，他们下班回家，大部分人首先经过的是距离小区入口更远的水果店 1

本着就近原则，很多人会在下班回家门口那条最近的商业街，第一个经过的水果店解决购买需求

而这第一家店，就是水果店 1

所以，距离小区入口最近的水果店确实是价格最高的，但却不一定是活得最好的

原因也是因为，租金带来的成本更贵

而能够在距离和成本之间达到平衡的，往往就在小区门口那家最 " 不起眼 " 的水果店

我算了下，因为店铺不算大，老板和妻子分时段看管，不需要人力成本

每天的租金成本比别家更低，但是人流量和小区门口那家旗鼓相当

所以，水果店 1 在这个小区商圈的一片红海中，还算顽强地，生存了下来

03

上海最繁华的景区，商铺租金多少？

你是否也和我一样好奇过，在外滩附近那些店铺的租金贵不贵

这件事要从西湖边上的那个小亭子开始说起

西湖边两处小商亭因天价租金走红，只有 4.5㎡商亭，租出 284 万 / 年的租金

等于说，这样一个迷你商亭，单单每个月的租金支出就要约 23 万元，平均一天约 7780 元，要想盈利，每天的营收大概需要 1.5 万元以上才可以

那么，当这种场景换到上海的外滩会如何呢

于是，我迫不及待去了外滩

在外滩景区我们能看到基本没有任何商铺，有且仅有在经营的，就是这么一个饮料服务点 + 摄影铺子，每 200 米有一个

我向工作人员求证后发现它们，都不属于个人经营的店铺，而是属于景区的，所以也就没有所谓租金一说

那么，距离外滩最近的商铺租金情况又如何呢

我特意找了距离外滩最近的几家，分别在江西中路、四川中路和九江路上的小商铺

它们和景区近到什么程度呢，简单来说，其实就是南京路步行街旁边的小巷子

拐个弯就能看到黄浦江和三件套，和外滩距离不会超过 200 米

调研的情况如下表所示

仅供参考，以具体情况为准

在江西中路和四川中路上的商铺，以餐饮、日用品为主，每月租金从 2-4 万不等

因为有外滩人流量的 buff 加持，明显比藏在小马路里商铺价格更贵了些

但是踩盘过程中也发现，外滩景区边上的商铺，虽然租金并没有想象中的高

但是很大概率你是租不到的

在我调研的这几家店铺，有三家是已经进入上海旧改范围，准备动迁了

而这种情况未来也将会越来越多发生

外滩边上的那些不起眼的商铺，会越来越少，供应紧缺

老板告诉我，即便是现在能租，不知道什么时候就要启动旧改了

不是在拆迁的路上，就是正在准备拆迁

外滩边上的商铺，鲜少会有新商铺，进入市场流通

最后，还想和大家提个醒

当你在马路旁的空置店铺看到一些商铺招租电话的时候，很可能会遇到两种情况

1、写着房东直租的，基本都不是房东，打过去是中介的电话

2、很多商铺已经租出去，电话打过去会给你推其他地段的房子

04

实际上，虹桥火车站里的商铺租金，才是真天价！

上次团队小伙伴去市调，为我拿回来了一手信息

几乎每家店的店员都告诉她，想在虹桥火车站开店，租金不是一般的高

分别调查了三家店铺的租金，15A 检票口的 JAKET、14A 的比音勒芬、还有 27A 的绝代佳人

仅供参考，以具体情况为准

14A 15A 属于虹桥火车站的核心位置，因此价格更高，最高一年 800-900 万的租金

旁边的比音勒芬，店员称月租就有七八十万，年租金大概八九百万

而一些靠边缘的检票口附近，整体租金就没这么高了

比如位于 27A 检票口的绝代佳人，店员说他们的租金一个月 30 万左右，一年约 360 万

和中间的店铺比，最大差距能达到 2 倍

不过这个价格已经碾压不少市区的小商铺，而平时我们路过虹桥火车站的时候，似乎很少有人留意过这里的生意

就拿我自己来说，也从未有过在火车站买衣服的经历

但实际打听下来，这几家看似 " 不起眼 " 的店铺，营收水平都很超预期

还拿 JAKET 来说，这家从广州走出来的国内品牌，全国大概 100 多家连锁店

上海虹桥火车站店，是全国门店中的业绩第一，高峰期一年曾达到千万营业额，所以即便是每年 500 万的租金，盈利还是比较轻松的

而旁边的比音勒芬，算是机场、高铁站的老面孔了

根据雪球网信息，2018 年虹桥单家门店的全年销售额已经达到 2000 万了，但让我震惊的是，他们竟然还开了双门店

两家门头的直观感受也不太一样，A 区门店主打运动风，B 区偏日常休闲

八九百万的年租金，还能同时开两家店铺，可见盈利是很不错的

05

这次调研下来，个人对于各种商铺的一些小收获

第一，大家 get 到了吗，虹桥火车站里的商铺和学校里面的小卖部，其实有着异曲同工之妙

租金最高的店铺，就在那些封闭式、有着大量人流的地方，不管是学校，还是高铁站，或者是西湖旁边唯一的亭子

第二，那种大家认为的核心地段，市中心的热闹的街道上，因为它们周边的竞争对手也很多，租金没有想象中的贵

第三，一个小区同时有入口沿街商铺和步行街，沿街商铺要比步行街人流量大，除非小区已经形成了商圈，吸引外来人流，否则步行街大概率空置

第四，而并不是距离小区入口更近的商铺，也要看业主平时的行走动线，像水果店这种消费场景，下班路上碰到的第一家，才是最便利的

以上为正文，来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第5295篇原创文章