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自 9 月末报道自然资源部建议取消土地地价限制取消以来，多地积极跟进，根据中指监测，22 城中已有 18 城取消土拍地价上限，11 月，多数城市进行了取消地价上限后的土拍，整体成交溢价率提升至 7.2%，部分城市如济南、合肥、成都、福州、杭州首拍中，出现高溢价率地块，但分化仍较严重，仅优质地块房企关注度较高。
对于企业而言，土拍恢复价高者得后，核心城市拿地难度增加，特别是中小房企将面临更加激烈的土拍竞争；另外，由于短期市场调整压力仍较大，房企投资拿地仍需保持理性，以销定投、保持利润仍是企业最有效的投资策略。
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政策变化：18 城取消土拍地价上限；宁波提高溢价率上限至 30%；北上深尚未调整
表：22 城关于地价上限及销售限价取消情况
数据来源：中指研究院综合整理
政策研究：https://www.cih-index.com/
地价上限方面，根据中指监测，10 月以来，22 城相继发布新挂牌宅地公告，19 城优化地价上限要求，其中 18 城推出住宅用地不设最高限价（天津部分地块取消地价上限），宁波溢价率上限由 15% 提升至 30%；而北京、上海、深圳仍延续之前限地价规则。
地价上限取消与否和城市本身土拍市场情绪息息相关。北京、上海土拍情绪较稳，多宗地块触顶摇号，短期取消地价上限的可能性较小。而对于大多数城市而言，今年以来土地市场表现低迷，仅少数地块关注度较高，限地价已不适应当前市场形势，多地相继跟进取消地价上限。
同时，地块销售限价政策亦持续优化。根据中指监测，截至 12 月 19 日，22 城中南京、成都、福州等 3 城已明确取消销售限价，杭州部分区域取消限价，合肥、济南、青岛、天津等 14 城新挂牌宅地文件中对销售限价均未明确设置，而北京、上海、郑州目前仍有销售价格限制要求。
土拍表现：优质地块热度攀升，土拍分化愈加明显
表：22 城关于地价上限取消后土地成交情况（截至 11 月末）
数据来源：中指研究院综合整理
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图：22 城住宅用地月度成交溢价率走势
数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）
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地价上限取消后，优质地块竞拍热度攀升，带动整体溢价率提升。对比政策前后市场变化来看，政策调整前的 7-10 月，22 城住宅用地成交溢价率持续下行，而在多数城市取消限价后的 11 月，22 城住宅用地成交溢价率为 7.2%，较上月提升 2.8 个百分点，较 1-10 月提升 0.8 个百分点，整体处于近两年月度中高位，结束了连续 6 个月的下行态势。
总体来看，地价上限取消后土地市场呈现出以下特点：
一是热点城市的核心地块热度升温，带动整体溢价率上涨，但房企投资布局仍审慎，地王数量有限。
二是高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大。
三是土拍分化进一步加剧，非核心地块回温有限。
（一）取消地价上限的城市：杭州、济南、福州、合肥、成都核心地块竞争激烈，竞拍最高溢价率均超三成，但非核心区普遍底价成交
表：22 城中取消土地限价城市土拍情况
济南：10 月 30 日，济南迎来地价上限取消后的首次土拍，推出 12 宗，流拍 2 宗，成交 10 宗，其中 4 宗溢价成交，6 宗底价成交。凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块土拍热度较高，经 241 轮竞拍，由中电建以高溢价 53.1% 获取；旅游路以北、蟠龙路以西 ECS05-1 地块经 236 轮竞价，由保盛以溢价率 50.2% 摘得。
合肥：10 月 12 日，合肥发布土拍新政，除取消地价上限外，还提到参拍房企 " 五没有 " 条件及竞买原则上不允许联合竞买和合作开发。因此 11 月 2 日土地出让中，参拍房企较以往明显减少，但热度尚可，5 宗地全部成交，4 宗溢价，1 宗底价。其中滨湖区 BK202305 号、包河区 BH202310 号地块均吸引 10 余家房企参拍，分别由安徽高速、安徽置地以溢价率 44.9%、34.0% 成交。11 月 20 日，合肥出让 3 宗地，均溢价成交，其中经开区 JK202306 号地块、瑶海区 YH202310 号地块溢价率均超 15%。
成都：11 月 15 日，成都取消限地价后首次土拍，企业参拍较为积极，场次一有 20 余家企业报名，场次二有 10 余家企业报名。7 宗地全部成交，4 宗底价，3 宗溢价，其中有 2 宗地溢价率超过 15%，位于成华区万年场、青羊区外光华，由越秀、华润分别以 16.8%、30% 的溢价率竞得。11 月 30 日，天府新区麓湖 44 亩地块地块溢价率达 61%。12 月进行的两场土拍中，仍有部分地块溢价率超三成。
福州：11 月 18 日，福州推出 14 宗，成交 11 宗，流拍 1 宗，3 宗取消出让。本次土拍吸引了保利、建发、国贸、湖北隽达、绿城、守正投资、首开、中国武夷等房企参拍。成交地块中，4 宗溢价率超过两成，其中 41 号屏西地块竞拍 75 轮，最终由建发以高溢价率 41% 获取。在 11 月 28 日土拍中，2023-54 号地块项目地理位置优越，房企竞争度高，经 82 轮竞价，由福州众益置业竞得，其余地块均底价成交。
杭州：12 月 12 日，杭州土拍首次实行自由竞价，除临安区滨湖新城重点地段 LA0611-02 地块因故提前终止出让外，其余 9 宗全部成交，5 宗溢价、4 宗底价，杭政储出 [ 2023 ] 165 号地块成交溢价率高达 38.3%，合计揽金约 133.9 亿，其中绿城74.1 亿获取 4 宗。
另外，除上述城市外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地于 11 月也进行取消地价上限后土拍，但普遍底价成交，土拍情绪尚未改善。整体来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温，但分化仍在，非核心地块多底价成交。
（二）未取消地价上限的城市：北京、上海土拍表现较稳，优质地块房企举牌积极性高
表：22 城中未取消土地限价城市今年以来土拍情况
表：2023 年 12 月北京待拍地块
今年以来，北京、上海、深圳土拍情绪表现趋稳，上海、深圳地价上限占比均超五成，北京也在四成以上。从近期土拍来看，12 月 4-5 日，上海推出 9 宗地，全部成交，其中 3 宗触顶，5 宗底价，优质地块仍吸引较高关注度，12 月 15 日，上海推出 4 宗地，全部成交，其中 1 宗触顶，2 宗底价；北京成交 5 宗地，但地块属性一般，多为底价成交，而 12 月下旬北京待拍土地中，大红门地块预计关注度仍较高，据悉目前已有 10 余家企业缴纳预申请保证金。深圳近俩月无土拍。整体来看，北京、上海土拍表现较稳定，房企参与意愿较高。同时，考虑到 12 月 14 日京沪大力度优化调控政策，预计市场销售将有明显恢复，这在一定程度上或将带动房企加大投资力度，明年土拍市场热度有望延续。
12 月 19 日，北京市规自委发布《关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知》，其中提到 "对于住宅配建公建的地块，将在土地出让时明确住宅、公建各自的起始价，以及各自最终成交价"，使得土拍和地价款更加明晰。
供给特征：1-11 月 22 城高溢价地块成交规模同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑
图：22 城 2022 年 -2023 年 1-11 月高溢价住宅用地成交规模对比情况（市本级）
注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于 10% 统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于 10% 的，如果触顶成交，则也统计在内。
数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）
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在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，根据中指监测，2023 年 1-11 月，22 城高溢价率地块成交 293 宗，较去年同期增加 44 宗，成交规模 2538 万平方米，同比增长 18.7%，11 月，22 城高溢价土地成交规模 135 万平方米，同比增长 158%。具体城市来看，天津、济南、广州、苏州、厦门、福州低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超 100%；成都今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超 100%；北京、上海、杭州土拍表现稳定，呈不同程度增长。
地价上限取消后，部分地块成交楼面价创新高。如杭州兴耀 38.3% 溢价率获取的铁路北地块刷新板块楼面价纪录；成都邦泰 33.5% 溢价率获取的双林路 348 号地块，成交楼面价 21100 元 /㎡，突破成华区最高楼面地价。福州建发溢价率 41% 获取的 2023-41 号屏西小区旧改地块，成交楼面价达 28677 元 /m，创下板块地价新高。若 2023 年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。
另外，从高溢价地块获取企业来看，央国企是绝对主力，部分地块民企举牌积极。根据中指数据，自取消地价上限以来，截至 12 月 19 日，高溢价率地块获取企业中，央国企拿地金额占比达 63.0%，民企占比 29.1%，混合所有制企业占比 7.9%。
土地市场趋势展望
从土拍表现来看，今年以来，在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎，近期多个城市取消限价上限后，仅少量核心城市优质地块土拍升温，分化现象进一步加剧。展望明年，取消地价上限的城市，在房企投资聚焦下，预计部分核心地块将竞拍出高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至流拍；而北上深有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。另外，2023 年土地持续缩量，但优质地块成交规模较去年同期有所增长，预计这些项目入市将对新房销售形成支撑。
从企业竞争及投资策略来看，地价上限取消后，为获取核心城市优质地块，房企应及时优化拿地策略与投资标准，以应对更加复杂的竞争环境。央国企由于资金实力相对较好，后续拿地金额占比或继续提升，而对于中小房企而言，核心城市拿地压力增加。同时值得注意的是，随着部分地块竞争更加激烈，若企业高溢价拿地，则将导致项目利润压缩，在市场调整期，房企仍需将确定性的销售作为首要考虑因素，优中选优，保证项目安全性。
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