9月中旬，小全全曾对新政中涉及人才分类、购房权益调整部分进行了解析，详情可见《人才购房，哪些项目可优先购买？》。其中盘点的待亮相人才公寓项目中就提及了武侯资本29.77亩宗地。
该宗地2022年12月由武侯资本竞得，后与德商合作开发，案名确定为武侯资本德商悦湖天骄（后简称：悦湖天骄）。而就在前几天，该项目首批次业已取证，这个上市速度放在武侯区人才公寓中是非常快的。小全全也去往现场带来最新踩盘讯息。
从地理区位来看，悦湖天骄南临永康路，西接金川路，东接区域南北主动脉——智远大道，属武侯区悦湖科技城范围内(即悦湖新材料科技转化中心产业功能区）。
△悦湖新材料科技转化中心产业功能区总体空间布局
悦湖科技城横跨武侯新城南北片区，整体规划面积约22.3平方公里。根据规划定位，悦湖科技城将打造引领西部的新材料创新策源地、辐射成都的大健康服务集聚区以及示范武侯的高品质宜居公园城，主要发展高端新材料、电子信息、生物医药、检验检测、信息技术等先进生产性服务业。目前该功能区已有33000余家企业，其中世界500强企业20家，本土培育上市企业20家，2022年实现营业收入2363亿元（数据来源于2023年武侯区区域投资价值推介会）。
△悦湖高端新材料转化基地规划效果图
此外，依托已成型的三纵三横交通体系，悦湖科技城还构筑起“一心两轴五组团”战略布局。其中最重要的一心——创新策源中心，即悦湖高端新材料转化基地，在未来将建设形成新材料领军企业(区域)总部、研发创新中心、成果交易中心与国际交流中心。该基地包括了2427亩生态景观、250亩中央湿地公园、713亩公建配套以及1705亩经营性用地，已于2020年11月开工建设。
△悦湖高端新材料转化基地载体空间布局
据不完全统计，目前该基地已经签约了皓煊光电新材料创新中心、砺剑集团西部总部、北京多弗国际西南生物总部项目、上海闻先北斗智联产业技术创新基地项目、雄川氢能西南总部等项目。按照计划，到2026年前后建设成为具有国际影响力的高端新材料转化基地。
因此，单从发展前景这一角度来讲，悦湖科技城的产业规划是非常亮眼的。这一规划，将促使悦湖板块成为城西新的热点置业板块，也间接提升了悦湖天骄的区位价值。
再从区域配套来看，放眼整个武侯新城北区悦湖天骄也可以算中上水平。交通方面，由于项目位于智远大道与永康路交汇处，可快速通达西部智谷和青羊总部基地。此外，项目距离白佛桥地铁站约100m，未来白佛桥还是33号线和17号线（已运营）的换乘点，交通极为方便。
△白佛桥TOD规划图
值得一提的是，白佛桥正在打造TOD项目。项目整体定位为“产业服务型国际社区”，是TOD理论创始人彼得·卡尔索普在成都参与规划设计并实施落地的首个TOD项目，将通过有线商业紧密结合站点核心，并营造小尺度商业内街。此前热销的中国铁建·武侯樾府便位于该片区。
△悦湖天骄规划用地示意图
△商业用地目前已有部分展现
商业配套方面，鹏瑞利青羊广场、吾悦广场、龙湖星悦荟等商业体分布较广，但距离均在3公里左右，需要驱车前往。不过未来悦湖天骄将自带社区商业。同时规划用地显示，悦湖科技城将规划出百亩的商业用地，目前已部分呈现，商业配套成熟只是时间问题。
△西南医院实拍图
医疗配套方面较为欠缺。较近的仅有一家西南医院，不过二级医院的等级还是可以提供基本的医疗保障。
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△从左至右分别是：龙江路小学悦湖学校、四川大学附属中学西区学校、川西营中学（在建）
据置业顾问介绍，目前悦湖天骄的小学划区对口龙江路小学悦湖学校，周边还有在建中的川西营幼、小、中学（具体划片以官方通知为准）。由于属武侯四区，对口初中有四川大学附属中学西区学校、成都市西北中学外国语学校，学区资源还是不错的。
△悦湖湿地公园效果图
生态资源方面，除了500m范围内的永康森林公园之外，深受市民关注的悦湖湿地公园也正在加紧建设中。约250亩的悦湖湿地公园将从江安河引入活水而成，形成“一岛一环四景五园”，预计于2025年整体呈现。
在住宅楼栋上，悦湖天骄由7栋住宅、2栋商业和1栋办公组成，采用阵列式布局，主体为11-18F的小高层。其中梯户比为1T2、2T2和2T4，大多数楼栋为板式结构，楼间距约30米，采光和通风效果较好。
△悦湖天骄效果图
由于人才公寓项目土地出让时要求了90?以下的户型占比，因此产品建面明显偏刚需、刚改，分别是约89?的套三单卫，约103?、118?的套三双卫，以及建面约128?的套四双卫。可以注意到，约89?、103?户型所在的3#和4#为2T4且东西朝向，其他户型则为板式且南北朝向，最大程度保障首改产品的居住舒适度。根据预售信息，首批次仅推出2#约118?户型。约118?户型
约118?户型为套三双卫设计，由于所在的2#楼为T2纯板式结构，可实现电梯独立入户。同时还配置了独立的室外收纳空间，大为提升业主的归家仪式感。室内各个功能区完善，并且更注重动区的空间尺度和体验感。客餐厅采用了近30?的横厅设计，并搭配双阳台设计，可形成对流增加室内通风性。此外，景观阳台的开间达到了近7m，面积又接近9?，向南朝向可带来优秀的采光和庭院视野体验。静区方面，主卧为套房设计，约20?的建面加上约4.3m的进深，让住户有足够的空间打造步入式衣帽间，提升居住品质。不过两个次卧的尺度有所牺牲，开间均未达3m，尺度略显紧张。
项目所有户型为成品房交付，精装的三大件方面，则是配备了美的中央空调、百朗的新风系统以及博世的地暖。置业顾问还透露，下批次将预售约89?和约103?的户型（以售楼部最新信息为准）。
小全全在踩完盘后，最直观的感受就是——这个盘非常“挑客户”。
△一街之隔的变电站
不利因素就不少。首先是项目北部邻近成雅铁路高架桥，与智远大道一街之隔又有变电站，高压电线肉眼可见的密集。往天上看，武侯新城位于双流机场航线上，这同样是老生常谈的问题了。
尽管小全全从现场了解到，铁路高架桥与悦湖天骄之间将铺设防护绿地，用以隔绝噪音，到访的上午1h时间内也并未感受到变电站发出噪音，而且目前双流机场的航线正陆续转移至天府国际机场，频次会有所下降......但这些客观因素都非常考验购房者自身的接受程度。
当然，悦湖天骄自身的优势也很明显。一是项目本身仅有29.77亩，为了满足低密属性，小区总户数仅有400户。而悦湖天骄作为100％“纯”人才公寓，在保障小区居住纯粹品质的同时，也一定程度上筛选了住户的素质水平。
△建设中的悦湖湿地公园（图源@武侯发布）
二是资源组合优势占位高。项目相匹配的学区资源本就不错，加上悦湖湿地公园也还在加紧建设。如果完整呈现，放眼3.5环内，坐拥学区+湿地公园生态资源可以说是非常稀缺的。三是价格吸引力。悦湖天骄的首批精装预售价预计在22568-24826元/?之间。
此外，人才资格还至少可以享受60?八五折的人才优惠。而周边如悦湖菁领汇，2022年8月首批次开盘，最新批次的清水均价约26880元/?；悦湖金茂悦首批次同样在2022年8月开盘，虽然最新批次精装均价约25998元/?，不过起始户型为约125?的套四，目前又只有约338、362?两个大平层户型在售，总价“遥遥领先”。
△近期悦湖天骄周边土地成交情况（图源@投资云地图）
据投资云地图资料显示，目前项目周边还有三块用地正在开发，不过清水限价均突破了27000元/?。因此从单价和总价可控两个角度来看，悦湖天骄在板块区域内都有一定的价格竞争优势。最后，我们有必要回到悦湖科技城。随处可见「热火朝天的建设」共「老旧的城市界面」一色的“和谐”场景——
一方面，新材料产业加持+生态城市生活的高能级蓝图已经初现雏形；另一方面，区域虽在整体拆迁规整，但仍可以看到零星的厂房和拆迁房，内部某些道路也尚未完全打通，这让小全全也很难为其高唱赞歌。
当然，我们也要理性来讲。从2020年获批创建国家知识产权试点园区，悦湖板块开启建设仅3年余。片区最终能否崛起为高端居住片区，还需要看产业、配套的兑现力度，以及后续出让建设用地留给投资者的空间。
而与多应用型科技、商业模式的风口项目不同，新材料相关产业是一个周期较长、厚积薄发的产业，需要打通产学研各个生产要素，这其中自然暗含许多不确定因素。这对于购房者而言，显然需要更多的耐心甚至信任。
目前悦湖天骄售楼部已经开放，约118?户型正在进行人才登记，下批次约89?、103?户型也正在路上（以最新售楼部信息为准）。如何取舍，是否上车，就留给心仪的购房者细细斟酌了。
